台儿庄区人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见

台政发〔2015〕6号

为进一步规范我区物业管理工作，提高物业管理水平和服务质量，建立健全物业管理长效机制，提升城市管理水平，根据《山东省物业管理条例》、《山东省住房和城乡建设厅关于加强物业管理工作的意见》(鲁建房字〔2014〕31号)和《枣庄市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见》(枣政发〔2011〕68号)等规定，结合我区实际，特提出如下意见。

一、全面理顺物业管理体制

(一)完善管理模式。按照“政府组织，部门联动，镇街负责，社区落实”的原则，完善“区、镇街、居委会”三级管理体制，充分发挥街道、居委会在物业管理中的重要作用，将物业管理纳入社区建设统一管理，大力推行以社区党支部为核心，社区居委会、业主委员会和物业管理公司共同参与的“四位一体”社区管理模式，形成上下联动、齐抓共管的工作机制。

(二)明确责任体系。镇街负责组织开展本辖区物业管理工作。会同住建部门，界定物业管理服务范围，科学划定社区物业管理区域;组织指导本辖区各物业管理区域内的业主大会成立和业主委员会换届工作;组织并参与物业服务质量的检查考核;组织开展旧住宅区的物业管理工作并予以监督;负责建立物业管理联席会议制度，调解处理辖区内物业管理方面的纠纷和信访工作。社区居委会负责本辖区物业管理的实施工作。指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，配合街道办事处开展社区管理、社区服务中心与物业管理有关的工作;组织业主委员会制定管理规章和业主大会议事规则，规范业主和物业服务企业的公共行为;指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，签订物业服务合同，监督物业管理活动，调解管理服务中的矛盾纠纷;未成立业主委员会的住宅小区由社区居委会代行业主委员会的职责。住建部门负责物业管理行业的监管和指导。研究制定物业管理发展规划，参与新建住宅项目配套设施的规划建设和综合验收;负责物业服务企业的资质年检，监管物业服务企业，规范物业管理服务行为;负责物业专项维修资金和物业质量保修金的归集管理，会同区财政等部门搞好监督管理;落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作;牵头组织检查考核我区及各有关部门推进物业管理工作情况。

(三)健全联动机制。住建、规划、公安、城管、工商、环保、物价、民政、供电等部门依据各自职责，落实好部门职能进社区，共同抓好涉及物业管理的相关工作。各职能部门要建立违法行为投诉登记制度，公布部门职责和联系方式，接受居民的投诉和监督，依法查处纠正居住小区内违章停车、违法搭建、占用绿地、无照经营、物业服务收费、污染环境以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为。

二、合理确定物业管理方式和组织形式

社区物业管理实行等级或基础性管理服务。根据各个社区房屋建设环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理模式。

(一)新建住宅小区管理。严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级化物业服务。规划、住建等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关。规划部门审批房地产开发项目规划和进行规划核实时，应按规定规划配置物业服务用房，物业服务用房的面积要按建设工程项目总建筑面积的3‰至5‰配置，最少不得低于100平方米。小区供电、供水设施，由供电、供水部门负责设计建设，实现居民一户一表。要严格落实综合验收制度和配套设施交付使用制度。新建住宅小区要设立社区警务室，强化视频监控全覆盖工程建设，提升物防、技防水平。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级性管理服务。

(二)老旧住宅小区管理。加大老旧住宅小区整治力度，逐步解决小区环境、配套等方面的问题。对于未实施用电、用水一户一表改造的小区，由开发建设单位、业主等共同出资，按照相关标准改造后移交供电、供水部门，由供电、供水部门负责故障抢修、抄表收费、运行维护。老旧小区要开辟专门区域作为警务室开展工作，提高社区安全防范能力。各镇街和社区具体负责指导实施老旧小区整治后的物业管理工作。对整治后具备条件的住宅小区，以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理;对不完全具备条件的小区，推行居委会管理与物业管理相结合的管理模式，由社区居委会牵头成立“两站一中心”(物业管理矛盾调解站、物业应急维修服务站和街道物业服务中心)，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性服务。力争2016年底前，物业服务覆盖每个老旧住宅小区社区，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。

(三)非住宅物业管理。党政机关、事业单位、厂矿企业、商业、医院、学校等非住宅项目的后勤管理应向社会化物业管理转制，通过公开招投标的方式选聘物业服务企业实施物业管理。力争2016年底前，非住宅物业基本建立起制度完善、机构健全、责任到位的管理工作机制。

三、规范运作有关工作

(一)规范新建住宅小区的前期管理工作。按照“建管分离”的要求，从物业项目的前期管理入手，切实规范物业管理行为。凡达到规定规模的新建住宅小区，必须采取招投标方式选聘物业服务企业，实施前期物业管理。开发单位在办理商品房屋预售许可证前，应提供项目竣工后的物业管理方案，并落实物业管理用房和社区办公用房。严格物业管理配套设施的建设、使用和管理。要按相关规定配置物业管理用房，达不到设计要求的不予审批，工程结束后达不到标准的不予验收。住宅小区竣工验收时，开发单位要按照规定与物业服务企业办理物业交接手续，将小区开发建设及配套设施的全部文件资料移交给物业服务企业。开发单位在办理房屋初始登记时，必须提供前期物业服务企业接管证明和房屋单体、设备设施等单项验收合格证明。

(二)规范业主委员会的组建和工作运作。各镇街要根据社区管理和业主自治相结合的原则，依法推进业主委员会建设。要按照《山东省物业管理条例》的规定，负责组织、指导辖区业主大会的成立和业主委员会换届工作，把好业主委员会成员人选关，监督业主大会、业主委员会依法履行职责。每个物业管理区域应当成立一个业主委员会，业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理公约等工作，并积极配合和支持社区居委会的工作。业主委员会成立前或集体换届期间，由镇街指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保物业工作正常运转。

(三)规范物业服务收费。根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，建立“分等定级、质价相符”的住宅物业服务收费机制，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务收费，实行政府指导价，由区物价部门会同住建部门，制定执行基准价及浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或者全体业主与物业服务企业约定。

(四)规范物业服务企业退出和移交程序。区住建部门要加强对物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案制度和物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为;完善物业服务企业不良行为记录公示制度和量化考评制度，建立健全物业服务企业进入和退出机制，引导物业服务企业诚信经营、规范经营，保障业主合法权益。业主委员会和物业服务企业，应在物业服务合同中明确约定物业服务企业退出的具体程序和移交办法，并接受住建部门、镇街及社区居委会的监督和指导。

(五)落实各专业经营单位设施设备管理维护责任。水、电、暖、气等专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。新建物业自综合验收合格之日起30日内，建设单位应与专业经营单位办理专业经营设施设备移交接管手续;未完成移交接管手续的，禁止物业服务企业接受建设单位委托代收水电暖气相关费用和承担小区内专业经营管线及设施设备的管理维护。2015年1月1日前建设的住宅小区，专业经营设施设备未移交给专业经营单位的，要在2015年底前全部完成交接。专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或接收专业经营设施设备的，将责令限期整改并追究其责任。

四、强化工作保障

(一)加强组织领导。区政府成立物业管理工作领导小组，由分管区长任组长，有关部门、镇街主要负责人为成员。由区住建局牵头建立联席会议制度，定期会商重点工作。镇街要根据辖区规模和任务，建立相应的物业管理机构，研究出台扶持物业服务行业发展的相关政策，确保经费保障、推进措施等落实到位，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高物业服务水平。

(二)强化监督考核。建立物业管理工作考核制度，完善区、镇街、社区三级考核机制，对业主委员会建设、专营设施设备移交、住宅专项维修资金和物业质量保修金管理、物业合同备案和物业项目等进行考核，同时将老旧小区的整治和物业管理、物业管理示范小区建设、各相关职能部门实施物业管理联动机制配合情况等纳入考核内容，并把考核情况纳入区政府年度目标绩效考核体系，确保物业管理工作健康有序发展。

(三)强化舆论监督。物业管理工作是一项系统工程，各镇街、有关部门要通过报纸、电视、电台、网络等多种形式，加大宣传力度，重点宣传物业管理的意义及相关政策，让广大群众和社会各界了解政策，树立物业管理商品消费观念，引导社区居民主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区良好环境。物业主管部门要定期组织开展物业管理示范住宅小区的评选活动，以点带面、示范引领，全面提升物业管理水平。

台儿庄区人民政府
2015年5月4日